Die Lösung der Wohnungsfrage ist einfacher, als es scheint

Wohnen ist zu einem der großen Probleme Spaniens geworden. Dennoch habe ich das Gefühl, dass wir immer kompliziertere Lösungen für ein Problem suchen, das sich vielleicht wesentlich einfacher angehen ließe.

Ich beanspruche nicht, die absolute Wahrheit zu kennen. Als Geschäftsführer von Constructores.com erlebe ich aus nächster Nähe die Schwierigkeiten von Menschen, die ein Haus bauen möchten, und von Unternehmen, die es verwirklichen sollen.

Aus dieser Erfahrung heraus möchte ich einige Gedanken teilen.

Zunächst sollten wir zwei Probleme unterscheiden: den Mietmarkt und den Zugang zu Wohneigentum. Denn die Lösungen sind nicht unbedingt dieselben.

Meiner Meinung nach kann ein übermäßiger Eingriff in die Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern das Gegenteil des Gewünschten bewirken: weniger verfügbare Wohnungen und höhere Preise.

Warum machen wir Investitionen in Mietwohnungen nicht zu einer besonders attraktiven Möglichkeit für die Millionen Selbstständigen, Kleinunternehmer und Sparer in Spanien?

Ich würde fünf Maßnahmen vorschlagen:

1. Die spanische Vermögensübertragungssteuer (ITP) abschaffen, wenn jemand eine Wohnung kauft und sich verpflichtet, sie mindestens zehn Jahre als Hauptwohnsitz zu vermieten.
2. Die Nettomieteinkünfte dieser Wohnungen von der spanischen Einkommensteuer (IRPF) befreien, sofern sie tatsächlich zu Wohnzwecken vermietet werden und bestimmte Bedingungen erfüllen.
3. Rechtssicherheit gewährleisten, indem schutzbedürftige Mieter geschützt und zugleich schnelle gerichtliche Lösungen bei vorsätzlicher Nichtzahlung ermöglicht werden.
4. Stabile rechtliche Rahmenbedingungen sichern, damit Menschen, die ihre gesamten Ersparnisse investieren, die Regeln für die nächsten Jahre kennen.
5. Bezahlbare und langfristige Mietverhältnisse besonders fördern, damit Steuervorteile nicht zum Spekulationsinstrument werden.

Stellen wir uns vor, wie viele Installateure, Elektriker, Einzelhändler, Transportunternehmer oder Kleinunternehmer unter diesen Bedingungen den Kauf einer Wohnung zur Vermietung erwägen würden.

Wir würden private Ersparnisse in Wohnraum für andere Familien umwandeln und diesen Kleinanlegern zugleich ein zusätzliches Einkommen für den Ruhestand ermöglichen.

Natürlich vergrößert der Kauf bestehender Wohnungen allein den Wohnungsbestand nicht. Deshalb sollten diese Maßnahmen leer stehende Wohnungen wieder nutzbar machen, Gebäudesanierungen fördern und den Neubau von Mietwohnungen anstoßen.

Ich glaube, die Lösung liegt eher darin, das Angebot zu vergrößern, als weiterhin zu versuchen, den Mangel zu verwalten.

Das zweite Problem ist der Zugang zu Wohneigentum.

Heute kann der Bau eines Einfamilienhauses mit 100 Quadratmetern rund 180.000 Euro kosten, wenn man als unverbindlichen Richtwert 1.800 Euro pro Quadratmeter ansetzt.

Hinzu kommen ein Grundstück für 90.000 bis 200.000 Euro, Mehrwertsteuer, Fachplanerhonorare, Genehmigungen und weitere Kosten.

Ein relativ bescheidenes Haus kann am Ende mehr als 300.000 Euro kosten.

Wie soll ein junges Paar mit normalem Einkommen eine solche Investition stemmen?

Hier würde ich zwei große Änderungen vorschlagen.

Erstens sollten wir die Verfügbarkeit von Bauland intelligent überprüfen.

Von Autobahnen aus sehen wir alle große ländliche Flächen, die teilweise nur sehr geringe landwirtschaftliche Erträge bringen.

Warum prüfen wir nicht die städtebauliche Umwandlung bestimmter Flächen, sofern sie keinen besonderen landwirtschaftlichen oder ökologischen Wert haben, nahe an Siedlungen liegen und erschlossen werden können?

Ein Projektentwickler könnte diese Grundstücke weit über ihrem ländlichen Wert erwerben, wovon auch die Eigentümer profitieren, und sich im Gegenzug verpflichten, Hauptwohnsitze mit festgelegten Höchstpreisen zu bauen.

Ich spreche nicht von einer wahllosen Bebauung unseres Landes, sondern davon zu untersuchen, wo wir nachhaltig und geordnet mehr Wohnungen bauen könnten.

Zweitens sollten wir entschlossen auf industrialisiertes und modulares Bauen setzen.

Ich konnte verschiedene Fertighaussysteme kennenlernen und mit Bauunternehmern sprechen, die wesentlich mehr Erfahrung haben als ich. Viele sehen darin eine außergewöhnliche Chance.

Die Herstellung von Bauteilen oder Wohnmodulen in Fabriken kann Bauzeiten verkürzen, Qualitätskontrollen verbessern und bei bestimmten Projekten Kosten senken.

Wir sollten auch ein Vorurteil überwinden: Ein Fertighaus muss keine geringere Qualität haben. Es kann durchaus modern, energieeffizient, langlebig und komfortabel sein.

Wenn wir diese Systeme mit schnelleren Genehmigungsverfahren verbinden, ohne auf technische und planungsrechtliche Sicherheiten zu verzichten, könnten wir erhebliche Fortschritte erzielen.

Ich glaube, der Staat hat eine grundlegende Aufgabe beim Schutz der Bürger, bei der Raumplanung und bei der Unterstützung schutzbedürftiger Familien.

Aber er wird dieses Problem kaum lösen können, ohne private Investitionen zu mobilisieren, die Arbeit von Bauunternehmen zu erleichtern und neue Technologien zu nutzen.

Anstatt ständig zu fragen, wie wir die Preise knapper Wohnungen begrenzen, sollten wir uns vielleicht darauf konzentrieren, dass es deutlich mehr davon gibt.

Ich erhebe nicht den Anspruch, eine Wunderlösung vorzulegen. Es sind offene Diskussionsvorschläge, die anhand von Daten überprüft und ernsthaft untersucht werden sollten.

Aber eines ist meine Überzeugung: Wir dürfen uns nicht damit abfinden, dass ein eigenes Zuhause zunehmend von einer Erbschaft oder einem außergewöhnlich hohen Einkommen abhängt.

Unsere Eltern und Großeltern konnten darauf hoffen, mit dem Ertrag ihrer Arbeit ein Haus zu bauen. Wir sollten versuchen, unseren Kindern dieselbe Möglichkeit zu geben.

Denn letztlich sollte sich der Erfolg einer Wohnungspolitik weder an verabschiedeten Gesetzen noch an Ankündigungen messen lassen.

Er sollte sich daran messen, wie viele Familien etwas so Einfaches und Wichtiges erreichen wie ein Zuhause.