L’habitatge s’ha convertit en un dels grans problemes d’Espanya. Tanmateix, tinc la sensació que estem buscant solucions cada vegada més complicades per a un problema que potser es podria abordar d’una manera molt més senzilla.
No pretenc tenir la veritat absoluta. Com a conseller delegat de Constructores.com, tinc l’oportunitat de conèixer de prop les dificultats de qui vol construir un habitatge i de les empreses que l’han de fer realitat.
Des d’aquesta experiència, m’agradaria compartir algunes reflexions.
El primer seria diferenciar dos problemes: el mercat del lloguer i l’accés a l’habitatge en propietat. Perquè les solucions no són necessàriament les mateixes.
El lloguer: i si féssim just el contrari?
En la meva opinió, una intervenció excessiva en les relacions entre propietaris i llogaters pot generar l’efecte contrari al desitjat: menys habitatges disponibles i preus més elevats.
Per què no convertir la inversió en habitatges de lloguer en una alternativa especialment atractiva per als milions d’autònoms, petits empresaris i estalviadors espanyols?
Plantejaria cinc mesures:
- Eliminar l’impost de transmissions patrimonials per a qui compri un habitatge i es comprometi a llogar-lo com a residència habitual durant almenys deu anys.
- Eximir de l’IRPF els rendiments nets del lloguer d’aquests habitatges, sempre que es destinin efectivament al lloguer residencial i compleixin determinades condicions.
- Garantir seguretat jurídica, protegint els llogaters vulnerables, però també oferint solucions judicials ràpides davant d’impagaments deliberats.
- Assegurar estabilitat normativa, perquè qui inverteixi els estalvis de tota una vida conegui les regles durant els pròxims anys.
- Incentivar especialment els lloguers assequibles i de llarga durada, evitant que els avantatges fiscals es converteixin en un instrument d’especulació.
Imaginem quants lampistes, electricistes, comerciants, transportistes o petits empresaris considerarien comprar un habitatge per llogar-lo si trobessin aquestes condicions.
Estaríem convertint l’estalvi privat en una font d’habitatges per a altres famílies i, alhora, proporcionant a aquests petits inversors uns ingressos complementaris per a la jubilació.
Naturalment, comprar habitatges existents no augmenta per si sol el parc residencial. Per això caldria orientar aquestes mesures a recuperar habitatges buits, rehabilitar immobles i impulsar nova construcció per a lloguer.
Crec que la solució passa més per aconseguir que augmenti l’oferta que per continuar intentant administrar l’escassetat.
Comprar una casa: un somni cada vegada més impossible
El segon problema és l’accés a la propietat.
Avui, construir un habitatge unifamiliar de 100 metres quadrats pot suposar uns 180.000 euros, prenent com a referència orientativa un cost de 1.800 euros per metre quadrat.
Afegim-hi una parcel·la d’entre 90.000 i 200.000 euros, l’IVA, els honoraris tècnics, les llicències i la resta de despeses.
Un habitatge relativament modest pot acabar costant més de 300.000 euros.
Com pot afrontar una inversió així una parella jove amb ingressos normals?
Aquí plantejaria dos grans canvis.
El primer seria revisar intel·ligentment la disponibilitat de sòl.
Tots veiem des de les autopistes grans extensions de terreny rústic, algunes amb una rendibilitat agrícola molt reduïda.
Per què no estudiar la transformació urbanística de determinats terrenys, sempre que no tinguin un valor agrícola o ambiental especial, siguin a prop de nuclis urbans i puguin disposar dels serveis necessaris?
Un promotor podria adquirir aquests terrenys a un preu molt superior al seu valor rústic, beneficiant també els propietaris, a canvi de comprometre’s a construir habitatges destinats a residència habitual i amb preus màxims establerts.
No parlo d’urbanitzar indiscriminadament el nostre territori, sinó d’estudiar on podríem construir més habitatges de manera sostenible i ordenada.
El segon canvi seria apostar decididament per la construcció industrialitzada i modular.
He tingut ocasió d’explorar diferents sistemes d’habitatges prefabricats i de parlar amb constructors amb molta més experiència que jo. Molts coincideixen que som davant d’una oportunitat extraordinària.
Fabricar components o mòduls d’habitatge en instal·lacions industrials pot reduir terminis, millorar els controls de qualitat i, en determinats projectes, abaratir costos.
I convé acabar amb un prejudici: un habitatge prefabricat no ha de ser de menys qualitat. Pot ser perfectament una casa moderna, eficient, duradora i confortable.
Si a aquests sistemes hi suméssim procediments de llicències més àgils, sense renunciar a les garanties tècniques i urbanístiques, podríem aconseguir avenços importants.
Potser hem de canviar la pregunta
Crec que l’Estat té un paper fonamental protegint els ciutadans, planificant el territori i atenent les famílies vulnerables.
Però difícilment podrà resoldre aquest problema sense mobilitzar la inversió privada, facilitar l’activitat de les constructores i aprofitar les noves tecnologies.
En lloc de preguntar-nos contínuament com limitar els preus d’uns habitatges que escassegen, potser ens hauríem de concentrar a aconseguir que n’hi hagi molts més.
No tinc la pretensió de presentar una solució miraculosa. Són propostes obertes al debat que caldria contrastar amb dades i estudiar seriosament.
Però sí que tinc una convicció: no ens podem resignar que tenir un habitatge depengui cada vegada més de rebre una herència o de disposar d’uns ingressos extraordinaris.
Els nostres pares i avis van poder aspirar a construir una casa amb el fruit de la seva feina. Hauríem d’intentar que els nostres fills també poguessin fer-ho.
Perquè, al capdavall, l’èxit d’una política d’habitatge no s’hauria de mesurar per les lleis que s’aproven ni pels anuncis que es fan.
S’hauria de mesurar pel nombre de famílies que aconsegueixen una cosa tan senzilla i tan important com tenir una llar.
De la lectura al teu projecte.
Explica’ns l’obra que tens al cap i on la vols fer. Buscarem empreses adequades per al teu projecte segons zona i disponibilitat.
Demanar pressupostos