La vivienda se ha convertido en uno de los grandes problemas de España. Sin embargo, tengo la sensación de que estamos buscando soluciones cada vez más complicadas para un problema que quizá podría abordarse de manera mucho más sencilla.
No pretendo tener la verdad absoluta. Como consejero delegado de Constructores.com, tengo la oportunidad de conocer de cerca las dificultades de quienes quieren construir una vivienda y de las empresas que deben hacerla realidad.
Desde esa experiencia, me gustaría compartir algunas reflexiones.
Lo primero sería diferenciar dos problemas: el mercado del alquiler y el acceso a la vivienda en propiedad. Porque sus soluciones no son necesariamente las mismas.
El alquiler: ¿y si hiciéramos justo lo contrario?
En mi opinión, una intervención excesiva sobre las relaciones entre propietarios e inquilinos puede generar el efecto contrario al deseado: menos viviendas disponibles y precios más elevados.
¿Por qué no convertir la inversión en viviendas de alquiler en una alternativa especialmente atractiva para los millones de autónomos, pequeños empresarios y ahorradores españoles?
Plantearía cinco medidas:
- Eliminar el impuesto de transmisiones patrimoniales a quienes compren una vivienda y se comprometan a alquilarla como residencia habitual durante al menos diez años.
- Eximir del IRPF los rendimientos netos del alquiler de esas viviendas, siempre que estén efectivamente destinadas al alquiler residencial y cumplan determinadas condiciones.
- Garantizar seguridad jurídica, protegiendo a los inquilinos vulnerables, pero también ofreciendo soluciones judiciales rápidas frente a impagos deliberados.
- Asegurar estabilidad normativa, para que quien invierta los ahorros de toda una vida conozca las reglas durante los próximos años.
- Incentivar especialmente los alquileres asequibles y de larga duración, evitando que las ventajas fiscales se conviertan en un instrumento de especulación.
Imaginemos cuántos fontaneros, electricistas, comerciantes, transportistas o pequeños empresarios considerarían comprar una vivienda para alquilarla si encontraran estas condiciones.
Estaríamos convirtiendo el ahorro privado en una fuente de viviendas para otras familias y, al mismo tiempo, proporcionando a esos pequeños inversores unos ingresos complementarios para su jubilación.
Naturalmente, comprar viviendas existentes no aumenta por sí solo el parque residencial. Por eso habría que orientar estas medidas a recuperar viviendas vacías, rehabilitar inmuebles e impulsar nueva construcción para alquiler.
Creo que la solución pasa más por conseguir que aumente la oferta que por seguir intentando administrar la escasez.
Comprar una casa: un sueño cada vez más imposible
El segundo problema es el acceso a la propiedad.
Hoy, construir una vivienda unifamiliar de 100 metros cuadrados puede suponer unos 180.000 euros, tomando como referencia orientativa un coste de 1.800 euros por metro cuadrado.
Añadamos una parcela de entre 90.000 y 200.000 euros, el IVA, los honorarios técnicos, las licencias y demás gastos.
Una vivienda relativamente modesta puede terminar costando más de 300.000 euros.
¿Cómo puede afrontar semejante inversión una pareja joven con ingresos normales?
Aquí plantearía dos grandes cambios.
El primero sería revisar inteligentemente la disponibilidad de suelo.
Todos vemos desde las autopistas grandes extensiones de terreno rústico, algunas con una rentabilidad agrícola muy reducida.
¿Por qué no estudiar la transformación urbanística de determinados terrenos, siempre que no tengan especial valor agrícola o ambiental, estén próximos a núcleos urbanos y puedan disponer de los servicios necesarios?
Un promotor podría adquirir esos terrenos a un precio muy superior a su valor rústico, beneficiando también a sus propietarios, a cambio de comprometerse a construir viviendas destinadas a residencia habitual y con precios máximos establecidos.
No hablo de urbanizar indiscriminadamente nuestro territorio, sino de estudiar dónde podríamos construir más viviendas de manera sostenible y ordenada.
El segundo cambio sería apostar decididamente por la construcción industrializada y modular.
He tenido ocasión de explorar diferentes sistemas de viviendas prefabricadas y de hablar con constructores con mucha más experiencia que yo. Muchos coinciden en que estamos ante una oportunidad extraordinaria.
Fabricar componentes o módulos de vivienda en instalaciones industriales puede reducir plazos, mejorar controles de calidad y, en determinados proyectos, abaratar costes.
Y conviene acabar con un prejuicio: una vivienda prefabricada no tiene por qué ser una vivienda de menor calidad. Puede ser perfectamente una casa moderna, eficiente, duradera y confortable.
Si a estos sistemas les sumáramos procedimientos de licencias más ágiles, sin renunciar a las garantías técnicas y urbanísticas, podríamos conseguir avances importantes.
Quizá debamos cambiar la pregunta
Creo que el Estado tiene un papel fundamental protegiendo a los ciudadanos, planificando el territorio y atendiendo a las familias vulnerables.
Pero difícilmente podrá resolver este problema sin movilizar la inversión privada, facilitar la actividad de las constructoras y aprovechar las nuevas tecnologías.
En lugar de preguntarnos continuamente cómo limitar los precios de unas viviendas que escasean, quizá deberíamos concentrarnos en conseguir que haya muchas más.
No tengo la pretensión de presentar una solución milagrosa. Son propuestas abiertas al debate que deberían contrastarse con datos y estudiarse seriamente.
Pero sí tengo una convicción: no podemos resignarnos a que tener una vivienda dependa cada vez más de recibir una herencia o de disponer de unos ingresos extraordinarios.
Nuestros padres y abuelos pudieron aspirar a construir una casa con el fruto de su trabajo. Deberíamos intentar que nuestros hijos también pudieran hacerlo.
Porque, al final, el éxito de una política de vivienda no debería medirse por las leyes que se aprueban ni por los anuncios que se realizan.
Debería medirse por el número de familias que consiguen algo tan sencillo y tan importante como tener un hogar.
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