Решить жилищную проблему проще, чем кажется

Жильё стало одной из главных проблем Испании. Однако у меня складывается ощущение, что мы ищем всё более сложные решения проблемы, к которой, возможно, можно подойти гораздо проще.

Я не претендую на абсолютную истину. Как генеральный директор Constructores.com, я могу вблизи наблюдать трудности людей, желающих построить жильё, и компаний, которым предстоит воплотить их замысел.

Опираясь на этот опыт, я хотел бы поделиться некоторыми размышлениями.

Прежде всего следует различать две проблемы: рынок аренды и доступность собственного жилья. Ведь решения у них не обязательно одинаковые.

На мой взгляд, чрезмерное вмешательство в отношения собственников и арендаторов может дать обратный результат: меньше доступного жилья и более высокие цены.

Почему бы не сделать вложения в арендное жильё особенно привлекательной возможностью для миллионов испанских самозанятых, мелких предпринимателей и людей, имеющих сбережения?

Я предложил бы пять мер:

1. Отменить испанский налог на передачу имущества (ITP) для тех, кто покупает жильё и обязуется сдавать его для постоянного проживания не менее десяти лет.
2. Освободить чистые доходы от аренды такого жилья от испанского подоходного налога (IRPF), если оно действительно используется для проживания арендаторов и отвечает определённым условиям.
3. Гарантировать правовую определённость, защищая уязвимых арендаторов и одновременно обеспечивая быстрое судебное решение при умышленной неуплате.
4. Обеспечить стабильность правил, чтобы человек, вкладывающий сбережения всей жизни, знал условия на ближайшие годы.
5. Особенно поощрять доступную и долгосрочную аренду, не позволяя налоговым льготам становиться инструментом спекуляции.

Представим, сколько сантехников, электриков, торговцев, перевозчиков и мелких предпринимателей задумались бы о покупке жилья для сдачи в аренду при таких условиях.

Мы превращали бы частные сбережения в жильё для других семей и одновременно обеспечивали небольшим инвесторам дополнительный доход на пенсии.

Разумеется, сама по себе покупка существующего жилья не увеличивает жилищный фонд. Поэтому эти меры следовало бы направить на возвращение пустующих квартир на рынок, восстановление зданий и строительство нового арендного жилья.

Думаю, решение скорее в увеличении предложения, чем в дальнейших попытках управлять дефицитом.

Вторая проблема — доступность собственного жилья.

Сегодня строительство отдельного дома площадью 100 квадратных метров может обойтись примерно в 180 000 евро, если взять ориентировочную стоимость 1 800 евро за квадратный метр.

Добавим участок стоимостью от 90 000 до 200 000 евро, НДС, оплату технических специалистов, разрешения и прочие расходы.

Довольно скромное жильё в итоге может стоить более 300 000 евро.

Как молодой паре с обычными доходами позволить себе такие вложения?

Здесь я предложил бы два крупных изменения.

Первое — разумно пересмотреть доступность земли.

Все мы видим с автомагистралей обширные сельские территории, некоторые из которых приносят очень низкий сельскохозяйственный доход.

Почему бы не изучить градостроительное преобразование отдельных участков, если они не имеют особой сельскохозяйственной или экологической ценности, находятся рядом с населёнными пунктами и могут быть обеспечены необходимой инфраструктурой?

Девелопер мог бы купить такую землю значительно дороже её сельской стоимости, что принесло бы выгоду и собственникам, в обмен на обязательство строить жильё для постоянного проживания с установленными предельными ценами.

Я говорю не о беспорядочной застройке нашей территории, а об изучении того, где можно устойчиво и упорядоченно построить больше жилья.

Второе изменение — решительно поддержать индустриальное и модульное строительство.

Мне довелось изучить различные системы сборных домов и поговорить со строителями, имеющими гораздо больший опыт, чем я. Многие сходятся в том, что это исключительная возможность.

Производство компонентов или жилых модулей на промышленных предприятиях может сократить сроки, улучшить контроль качества, а в отдельных проектах — снизить затраты.

Стоит также избавиться от предубеждения: сборный дом не обязательно уступает по качеству. Он вполне может быть современным, энергоэффективным, долговечным и комфортным.

Если дополнить эти системы более быстрым получением разрешений без отказа от технических и градостроительных гарантий, можно добиться значительного прогресса.

Считаю, что государство играет важнейшую роль в защите граждан, территориальном планировании и помощи уязвимым семьям.

Но ему будет трудно решить эту проблему без привлечения частных инвестиций, облегчения работы строительных компаний и использования новых технологий.

Вместо того чтобы постоянно спрашивать, как ограничить цены на дефицитное жильё, возможно, стоит сосредоточиться на том, чтобы жилья стало гораздо больше.

Я не претендую на чудодейственное решение. Это открытые для обсуждения предложения, которые следует проверить данными и серьёзно изучить.

Но в одном я убеждён: мы не можем смириться с тем, что возможность иметь жильё всё больше зависит от наследства или исключительно высоких доходов.

Наши родители, бабушки и дедушки могли рассчитывать построить дом своим трудом. Нам стоит постараться, чтобы и наши дети получили такую возможность.

Ведь в конечном счёте успех жилищной политики следует измерять не принятыми законами и не сделанными заявлениями.

Его следует измерять числом семей, которые получают нечто столь простое и столь важное, как свой дом.