La solution au logement est plus simple qu’il n’y paraît

Le logement est devenu l’un des grands problèmes de l’Espagne. Pourtant, j’ai le sentiment que nous cherchons des solutions toujours plus compliquées à un problème qui pourrait peut-être être abordé beaucoup plus simplement.

Je ne prétends pas détenir la vérité absolue. En tant que directeur général de Constructores.com, je peux observer de près les difficultés de ceux qui souhaitent faire construire un logement et des entreprises qui doivent concrétiser leur projet.

À partir de cette expérience, j’aimerais partager quelques réflexions.

Il faudrait d’abord distinguer deux problèmes : le marché locatif et l’accès à la propriété. Leurs solutions ne sont pas nécessairement les mêmes.

À mon avis, une intervention excessive dans les relations entre propriétaires et locataires peut produire l’effet inverse de celui recherché : moins de logements disponibles et des prix plus élevés.

Pourquoi ne pas faire de l’investissement locatif une option particulièrement attractive pour les millions d’indépendants, de petits entrepreneurs et d’épargnants espagnols ?

Je proposerais cinq mesures :

1. Supprimer l’impôt espagnol sur les transmissions patrimoniales (ITP) pour ceux qui achètent un logement et s’engagent à le louer comme résidence principale pendant au moins dix ans.
2. Exonérer d’impôt espagnol sur le revenu (IRPF) les revenus locatifs nets de ces logements, à condition qu’ils soient effectivement destinés à la location résidentielle et respectent certaines conditions.
3. Garantir la sécurité juridique, en protégeant les locataires vulnérables, mais aussi en proposant des réponses judiciaires rapides aux impayés délibérés.
4. Assurer la stabilité réglementaire, afin que ceux qui investissent les économies d’une vie connaissent les règles des prochaines années.
5. Encourager particulièrement les locations abordables et de longue durée, pour éviter que les avantages fiscaux deviennent un outil de spéculation.

Imaginons combien de plombiers, d’électriciens, de commerçants, de transporteurs ou de petits entrepreneurs envisageraient d’acheter un logement pour le louer dans ces conditions.

Nous transformerions l’épargne privée en logements pour d’autres familles tout en apportant à ces petits investisseurs un complément de revenu pour leur retraite.

Bien entendu, acheter des logements existants n’augmente pas en soi le parc résidentiel. Il faudrait donc orienter ces mesures vers la remise sur le marché des logements vacants, la réhabilitation d’immeubles et la construction de nouveaux logements locatifs.

Je crois que la solution consiste davantage à augmenter l’offre qu’à continuer de vouloir gérer la pénurie.

Le second problème est l’accès à la propriété.

Aujourd’hui, construire une maison individuelle de 100 mètres carrés peut coûter environ 180 000 euros, sur la base indicative de 1 800 euros par mètre carré.

Ajoutons un terrain entre 90 000 et 200 000 euros, la TVA, les honoraires techniques, les permis et les autres frais.

Un logement relativement modeste peut finir par coûter plus de 300 000 euros.

Comment un jeune couple aux revenus ordinaires peut-il financer un tel investissement ?

Je proposerais ici deux grands changements.

Le premier serait de réexaminer intelligemment la disponibilité du foncier.

Depuis les autoroutes, nous voyons tous de vastes étendues de terrains ruraux, dont certaines offrent une rentabilité agricole très faible.

Pourquoi ne pas étudier la transformation urbanistique de certains terrains, à condition qu’ils n’aient pas de valeur agricole ou environnementale particulière, soient proches de zones habitées et puissent disposer des services nécessaires ?

Un promoteur pourrait acquérir ces terrains à un prix bien supérieur à leur valeur rurale, au bénéfice également des propriétaires, en contrepartie d’un engagement à construire des résidences principales à des prix plafonnés.

Il ne s’agit pas d’urbaniser notre territoire sans discernement, mais d’étudier où construire davantage de logements de manière durable et ordonnée.

Le second changement serait de miser résolument sur la construction industrialisée et modulaire.

J’ai pu explorer différents systèmes de maisons préfabriquées et échanger avec des constructeurs bien plus expérimentés que moi. Beaucoup s’accordent à dire que c’est une occasion extraordinaire.

Fabriquer des composants ou des modules de logement dans des installations industrielles peut réduire les délais, améliorer les contrôles qualité et, pour certains projets, diminuer les coûts.

Il faut aussi en finir avec un préjugé : un logement préfabriqué n’est pas nécessairement de moindre qualité. Il peut parfaitement être moderne, performant, durable et confortable.

En associant ces systèmes à des procédures de permis plus rapides, sans renoncer aux garanties techniques et urbanistiques, nous pourrions réaliser des progrès importants.

Je crois que l’État a un rôle fondamental à jouer pour protéger les citoyens, aménager le territoire et aider les familles vulnérables.

Mais il pourra difficilement résoudre ce problème sans mobiliser l’investissement privé, faciliter l’activité des entreprises de construction et tirer parti des nouvelles technologies.

Au lieu de nous demander continuellement comment limiter les prix de logements trop rares, nous devrions peut-être nous concentrer sur les moyens d’en avoir beaucoup plus.

Je ne prétends pas proposer une solution miracle. Ce sont des propositions ouvertes au débat, à confronter aux données et à étudier sérieusement.

Mais j’ai une conviction : nous ne pouvons pas nous résigner à ce qu’avoir un logement dépende de plus en plus d’un héritage ou de revenus exceptionnels.

Nos parents et grands-parents pouvaient espérer construire une maison grâce au fruit de leur travail. Nous devrions faire en sorte que nos enfants le puissent aussi.

Car, au fond, le succès d’une politique du logement ne devrait pas se mesurer aux lois adoptées ni aux annonces faites.

Il devrait se mesurer au nombre de familles qui obtiennent quelque chose d’aussi simple et d’aussi important qu’un foyer.