Kurzantwort: REA, Identität und Vertrag müssen übereinstimmen
Verlangen Sie zunächst den vollständigen Firmennamen, die Steuernummer, den Sitz, den Namen der unterzeichnenden Person und, soweit anwendbar, den REA-Nachweis. Das Gesetz 32/2006 fordert von Auftragnehmern und Nachunternehmern eine eigene Organisation, Mittel, Verantwortlichkeiten, Präventionsschulung und Registrierung. Stimmen diese Angaben in Bescheinigung, Angebot und Vertrag überein, vermeiden Sie, dass eine andere Einheit beauftragt wird als die ausführende. REA ist in seinem Anwendungsbereich eine notwendige Prüfung, garantiert allein aber weder Bauqualität noch wirtschaftliche Leistungsfähigkeit oder Vollständigkeit des Angebots; die übrigen Unterlagen müssen ebenfalls geprüft werden.
Die Versicherung muss nachprüfbar und nicht nur erwähnt sein
Fordern Sie einen aktuellen Nachweis der Betriebshaftpflicht an und prüfen Sie Versicherungsnehmer, versicherte Tätigkeit, Laufzeit und die Unterlagen zur Identifizierung der Police. Unterstellen Sie nicht, welche Risiken oder Summen gedeckt sind: Wenn sie entscheidend sind, verlangen Sie die Angaben schriftlich und lassen Sie Ausschlüsse fachlich prüfen. Die Police des Bauunternehmens ersetzt nicht die Verantwortlichkeiten, Gewährleistungen oder Versicherungen anderer Beteiligter nach Bauvorhaben und LOE. Praktisch sollten Sie eine nachprüfbare Kopie aufbewahren und bestätigen, dass das versicherte Unternehmen auch unterzeichnet.
Bauunternehmen mit demselben Projektumfang vergleichen
Die LOE definiert den Bauunternehmer durch seine vertragliche Verpflichtung, nach Projekt und Vertrag auszuführen. Geben Sie daher allen Bewerbern dieselben Pläne, Mengen und die gleiche Baubeschreibung. Jedes Angebot sollte Tragwerk, Gebäudehülle, Haustechnik, Ausbau, Abfallentsorgung, Baustelleneinrichtung und Steuern getrennt ausweisen und Ausschlüsse aufzählen. Vorläufige Positionen müssen erklären, wie sie abgerechnet werden. Ein Gesamtbetrag ohne Mengen und Qualitätsangaben zeigt nicht, ob zwei Unternehmen tatsächlich dieselbe Leistung anbieten.
Fragen Sie nach Bauleitung und vorgesehenen Nachunternehmen
Fragen Sie, wer die Bauleitung übernimmt, wer die Gewerke koordiniert und welche Teile voraussichtlich weitervergeben werden. Nach der LOE muss der Bauunternehmer den Bauleiter benennen, Mittel bereitstellen und Nachunternehmer im Rahmen des Vertrags formalisieren. Das verlangt keine vollständige Ausführung mit eigenem Personal, zeigt aber, wer vor Ort verantwortlich ist und wie Entscheidungen kommuniziert werden. Vereinbaren Sie Ansprechpartner, Besprechungsturnus, Protokolle, Musterfreigaben und das Verfahren für Änderungen, bevor daraus Kosten oder Verzögerungen entstehen.
Zahlungen, Änderungen und Übergabe schriftlich festlegen
Verknüpfen Sie Zahlungen mit überprüfbaren Meilensteinen und legen Sie schriftlich fest, wie Leistungen bestätigt werden, wer Änderungen genehmigt und was bei einer Terminverschiebung gilt. Vorschuss, Datum oder Vertragsstrafe dürfen nicht losgelöst vom tatsächlichen Umfang stehen; lassen Sie den Vertrag vor der Unterschrift fachlich prüfen. Die LOE sieht ein Abnahmeprotokoll mit den Parteien, den Endkosten, der Annahme mit oder ohne Vorbehalt und der Frist zur Mängelbeseitigung vor. Klären Sie außerdem, welche Bestandsunterlagen am Ende übergeben werden.
Was vor der Kontaktaufnahme vorbereitet werden sollte
Bereiten Sie Lage und Daten des Grundstücks, den bekannten Planungsstand, Entwurf oder Vorentwurf, vorhandenes Baugrundgutachten und Vermessung, geplante Fläche und Raumprogramm, Baubeschreibung und Zieltermin vor. Verwenden Sie für alle dieselbe Fragenliste: Firmenname und Steuernummer, anwendbarer REA-Nachweis, Versicherung, Bauleiter, geplante Nachunternehmen, Umfang, Ausschlüsse, Terminplan, Zahlungen, Änderungen und Übergabe. So werden die Antworten vergleichbar und das erste Gespräch konzentriert sich auf die tatsächliche Eignung statt auf eine Zahl ohne Zusammenhang.
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