Почему первым делом обычно спрашивают кадастровый номер
Когда строительная компания или девелопер изучает участок, ей прежде всего нужно точно его идентифицировать. Кадастровый номер — это буквенно-цифровой код из 20 знаков, который определяет объект в испанском Кадастре и позволяет увидеть его участок, графическую площадь и соседние участки. С его помощью получатель предложения может найти землю на официальной карте ещё до осмотра. По данным Портала Кадастра, предпочтительный способ доступа — Электронный офис, и без электронного сертификата можно найти объект по адресу или кадастровому номеру и бесплатно просмотреть его текстовые и картографические данные. Указав номер в первом же сообщении, вы избежите лишних звонков и путаницы с соседними участками и покажете, что документы у владельца в порядке.
Что содержит описательно-графическая кадастровая справка
В руководстве Электронного офиса Кадастра объясняется, что эта справка объединяет физические, правовые и экономические данные объекта вместе с его графическим изображением: местоположение, категорию (городской, сельский или с особыми характеристиками), основное назначение, площади, год постройки при наличии, кадастровую стоимость земли и строений, сведения о правообладателях, координаты вершин участка и соседние участки. Если объект согласован с Реестром собственности, указывается также регистрационный код. Поскольку справка содержит защищённые данные, полную версию могут получить только кадастровые правообладатели и определённые органы власти, нотариусы и регистраторы, и её нельзя использовать для иной цели, чем указанная при запросе. Поэтому запрашивать её должен собственник, а не заинтересованная строительная компания.
Кадастр — не градостроительство: что можно строить, определяет мэрия
Распространённая ошибка — считать, что кадастровая категория участка сама по себе показывает, можно ли на нём строить. Кадастр описывает объект для налоговых целей и идентификации; что можно построить, зависит от территориального и градостроительного планирования. Сводный текст испанского Закона о земле и городской реконструкции устанавливает, что планирование определяет права и обязанности собственника земли в соответствии с её назначением, и признаёт право получать от компетентного органа полную письменную информацию в разумный срок о градостроительном режиме и условиях, применимых к конкретному участку. На практике эту информацию запрашивают в мэрии под тем названием, которое используется в данном муниципалитете (заключение, справка или градостроительная карточка), и именно она позволяет строительной компании оценить этажность, виды использования и допустимый объём застройки.
Несоответствия, которые стоит выявить до предложения участка
Руководство Кадастра само перечисляет случаи, когда описательно-графическую справку выдать нельзя: незавершённое дело об изменении данных, отсутствие картографии, расхождение между графической и буквенно-цифровой площадью или наложение границ на соседний участок. Любая из этих ситуаций обычно вызывает вопросы на переговорах и может задержать оформление сделки у нотариуса. Если проблема обнаружилась при запросе справки, лучше устранить её или хотя бы задокументировать до того, как предлагать участок. Полезно также сравнить кадастровую площадь с площадью в нотариальном акте или в Реестре: если они не совпадают, покупатель это заметит и предпочтёт узнать об этом с самого начала. Помните, что справка отражает данные на дату выдачи и действительна, пока обстоятельства не изменились.
Что подготовить, чтобы представить участок строительным компаниям
Чтобы строительная компания могла дать вам обоснованный ответ, соберите в одну папку: кадастровый номер и точный адрес; свежую описательно-графическую кадастровую справку, полученную как правообладатель; выписку из Реестра собственности или регистрационные данные участка; градостроительную информацию, выданную мэрией; нотариальный акт или правоустанавливающий документ; актуальные фотографии участка, подъездов и окрестностей. Добавьте всё, что знаете о коммуникациях на границе участка (вода, канализация, электричество), сервитутах, существующих постройках и о совладельцах, чьё согласие необходимо. Укажите, хотите ли вы продать участок, обменять его или строить на нём, и в какие сроки. С такой информацией оценка пройдёт быстрее, а переговоры начнутся с проверяемых данных.
Ваш участок заслуживает тщательно подготовленного предложения.
Если вы собственник, конфиденциально представьте участок для изучения контактов со строительными компаниями и застройщиками. Также можно найти исполнителя для строительства на вашей земле.
Предложить мой участокИспользованные источники
Руководство Constructores.com. Информационный материал; каждый проект требует профессиональной оценки.